Ekonomikos ir NT rinkos atsigavimas įvyko. Didžiausią riziką kelia globalūs procesai

2024 metais Lietuvos BVP lyginamosiomis kainomis padidėjo 2,7 proc., kai užpernai ekonomika augo vos 0,3 procento. Viena iš svarbiausių gyventojams ir verslui praėjusių metų ekonominių naujienų buvo mažėjusios palūkanų normos. Statybos darbų lyginamosiomis kainomis Lietuvoje buvo atlikta 6 proc., nors pastatų statybos darbų atlikta 4 proc. mažiau. Atlyginimai jau dvejus metus auga sparčiau nei būsto kainos, ir tai yra gera tendencija rinkos atsigavimui. Viena pagrindinių rizikų išlieka potencialus būsto pasiūlos trūkumas sostinėje. Sulėtėjusi įmonių plėtra bei jau norma tapęs hibridinio darbo modelis padidino biurų vakansiją Vilniuje. Tuo tarpu vangesnė komercinio NT plėtra Kaune bei Klaipėdoje sukūrė galimybes bei poreikį naujiems biurams. Teisės srityje prasideda naujos praktikos formavimas. Tikimasi, kad šiame procese bus laikomasi protingumo ir proporcingumo principų.

LIETUVOS EKONOMIKOS IR NT RINKOS APŽVALGA 2024-2025

2024 metais Lietuvos ekonomika augo sparčiau, negu tikėtasi. Apdirbamosios gamybos įmonių produkcijos vertė lyginamosiomis kainomis 2024 metais didėjo 4,7 procento ir buvo trečia Europos Sąjungoje. Išskirtinį Lietuvos pramonės rezultatą pavyko pasiekti dėl gerai diversifikuotos gaminių gamybos ir eksporto rinkos. Mažmeninės prekybos apyvarta lyginamosiomis kainomis Lietuvoje pernai padidėjo 4,8 proc., Toks pokytis nenustebino, nes pernai gyventojų pajamos augo dešimtadaliu, infliacija buvo minimali, todėl gyventojų perkamoji galia augo. Šiemet ji augs lėčiau, tačiau sumažėjusios palūkanų išlaidos darys teigiamą įtaką vartojimui. Dabar Europos Centrinio Banko (ECB) bazinė palūkanų norma už centriniame banke laikomus kredito įstaigų indėlius yra 2,75 proc., ir iki metų pabaigos, remiantis lūkesčiais finansų rinkose, gali sumažėti iki 2 proc. Statybų sektorius 2024 metais darė teigiamą įtaką šalies ekonomikai, nors pastatų statybos darbų atlikta 4 proc. mažiau.

„Apibendrinant galima teigti, kad praėjusiais metais Lietuvos ekonomika nustebino savo augimu, o šiemet pagrindo augti dar sparčiau yra daug, tik didžiausią nerimą trumpu laikotarpiu kelia tarptautinė geopolitinė padėtis ir galimi prekybos karai, kurie Lietuvai, atvirai ir mažai ekonomikai, gali atnešti nemažai neigiamų padarinių“, – sako SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas.

SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas.

2024 metų antroje pusėje Vilniaus pirminės būsto rinkos atsigavime įvyko esminis proveržis. Parduotas ar rezervuotas 3 281 pirminės rinkos būstas – 47,3% daugiau nei 2023 metais. Į pasiūlos stebėjimus įtraukti 4 503 nauji objektai – apie 1,5 karto daugiau nei 2023 metais. Laisvų būstų pasiūlos kiekis išaugo ketvirčiu – nuo 3 560 iki 4 536. 2024 metų pabaigoje pastatyti arba baigiami statyti laisvi būstai sudarė apie 30% pasiūlos. Prieš metus tokių buvo apie 40%. Tikėtina, kad rinkos aktyvumui augant, ši dalis toliau mažės. Aukštos kainos bei pirmojo ir investicinių būstų pirkėjai lemia, kad pirminėje rinkoje dominuoja sąlyginai mažesnio ploto būstai. Kainos per metus pakito nežymiai – mediana augo 6,7% – nuo 3 111 iki 3 318 Eur/m². Esminiais veiksniais kainų augimui šiemet bus darbo užmokesčio pokyčiai ir galimas pasiūlos bei paklausos disbalansas. Būsto nuomos kainos išliko stabilios, pajamingumas svyravo tarp 5–7%. 2025 metais jis gali šiek tiek sumažėti.

„Vienas pagrindinių 2025 metų iššūkių, teksiančių Vilniaus būsto rinkai – pasiūlos kiekio ir kainų balansas. Augantys atlyginimai, mažėjančios būsto paskolų palūkanų normos sudarė galimybes pirkėjams grįžti į rinką, tačiau pasiūlos trūkumas gręsia suardyti trapų balansą ir grąžinti rinką į stagnaciją. Patikslinti VDA duomenys rodo sumažėjusį statybos leidimų trūkumą, tačiau rezervo nėra, maždaug 1 000 naujų butų papildymas kas ketvirtį yra pakankamas tik esant vidutinio aktyvumo rinkai. Žemesnės senesnės statybos būsto kainos leis būstą įsigyti ir mažesnes pajamas gaunantiems gyventojams, tačiau aukštesni būsto pakeitimo kaštai gali riboti senos statybos būstų savininkų galimybes bei norus parduoti būstus antrinėje rinkoje“, – teigia „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.

„Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.

Kaune pirminės būsto rinkos aktyvumas auga gana tolygiai. 2024 metais vystytojai su pirkėjais susitarė dėl 797 naujos statybos būstų (įskaitant rezervacijas) – apie trečdaliu daugiau nei 2023 metais. Tai iš esmės atitiko naują pasiūlą – 826, kuri, lyginant su 2023 metais, ūgtelėjo kiek daugiau nei ketvirtadaliu. 2024 metų pabaigoje pirminės rinkos pasiūloje buvo 750 būstų, 3,0% daugiau nei metais anksčiau. Kaune kainos augo ženkliau nei sostinėje. Medianos pokytis siekė 11,7% – nuo 2 447 iki 2 734 Eur/m². Būsto nuomos kainos išliko stabilios, pajamingumas svyravo tarp 6–8%

„Augantis gyventojų skaičius, geras pirminės būsto rinkos balanso rodiklis gali paskatinti daugiau plėtotojų atsigręžti į laikinąją sostinę. Skirtingos vystytojų vizijos užtikrintų didesnę naujos statybos būsto įvairovę ir galėtų prisidėti prie spartesnio gyventojų skaičiaus augimo, ypač po kelerių metų, kuomet atsidarytų Rail Baltica terminalai, ir Kaunas įgautų dar geresnį susisiekimą tiek su Vilniumi, tiek su kitų šalių sostinėmis“, – prognozuoja T.S. Kvainickas.

Klaipėdos pirminė būsto rinka atkartojo Kaunui bei Vilniui būdingas tendencijas. 2024 metais vystytojai su pirkėjais susitarė dėl 292 pardavimų bei rezervacijų, aštuntadaliu daugiau nei prieš metus. Vystytojai viešai pasiūlė 257. Struktūriniai pasiūlos ir informacijos sklaidos pokyčiai lėmė kainų sumažėjimą – medianos pokytis siekė 8,0%, nuo 2 390 iki 2 198 Eur/m². Nuomos kainos svyravo labiau nei kituose didmiesčiuose, pajamingumas buvo panašus kaip Kaune – nuo 6% iki 8%.

„Klaipėdos miesto gyventojų skaičius 2024 metais buvo aukščiausias per daugiau nei 10 metų. Šis gyventojų augimas sudaro prielaidas plėtoti daugiau naujos statybos projektų, grąžinti dalį gyventojų į centrinę miesto dalį, pagyvinti vakarinį miesto gyvenimą ir toliau augti uostamiesčio patrauklumui. Vienas naujų traukos taškų turėtų tapti „Mėmelio miestas“, kuriame bus pasiūlyti tiek nauji biurai, tiek būstai, tiek komercinės erdvės“, – teigia T. S. Kvainickas.

Verslo centrų segmente pagrindiniai rinkos iššūkiai išlieka nepakitę: užsienio paslaugų centrų plėtros sulėtėjimas, lėtesnė vietinių įmonių plėtra ir plačiai paplitęs hibridinio darbo modelis. Vilniuje verslo centrų vystymas 2024 metais viršijo rinkos poreikį. Tuo tarpu vangesnė komercinio NT plėtra Kaune bei Klaipėdoje sukūrė galimybes bei poreikį naujiems biurams. Tai ypač aktualu uostamiestyje, kur vietos tarsi ir netrūksta, tačiau nemaža dalis nuomininkų mielai persikeltų į modernesnes patalpas. Iššūkių verslo centrų valdytojams kels ir tvarumo reikalavimai, lemiantys prastesnes finansavimo sąlygas senesniems pastatams. Ši tendencija skatins senų pastatų renovaciją arba konversiją.

Valstybinės žemės valdymo patikėjimo teise perdavimo savivaldybėms reforma (jei ją galima taip vadinti) atnešė rinkai tokių naujovių, kaip valstybinės žemės sandorio tvirtinimas savivaldybių tarybose ir tokių sandorių derinimas su keliomis institucijomis. Praktika rodo, kad valstybinės žemės valdymo ir susijusių sandorių sudarymo proceso tai nepalengvino. Dviejų derinančių institucijų – Nacionalinės žemės tarnybos prie AM ir savivaldybių – nuomonės neretai išsiskiria, o savivaldybės tarybos į posėdžius, kuriuose tvirtinami valstybinės žemės sandoriai, renkasi rečiau, nei norėtųsi. Visa tai, kaip ir įprasta, krenta ant rinkos dalyvių pečių, sukuria papildomas laiko sąnaudas. Tokia besiklostanti praktika rodo, kaip svarbu visgi yra neignoruoti Teisėkūros pagrindų įstatyme nustatytų tiek teisėkūros stadijų, tiek teisėkūros principų, reikalaujančių prieš priimant teisės normą (ypatingai įstatymą ar jo pakeitimus) įvertinti tokio veiksmo tikslingumą, proporcingumą, konsultuotis su suinteresuotomis grupėmis, rinkos dalyviams atstovaujančiomis asociacijomis ir pan.

„2024 m. lapkričio 1 d. įsigaliojo teisės normų paketas, pasiūlęs reikšmingų statybą / projektavimą reglamentuojančių įstatymų ir poįstatyminių aktų pakeitimų. Šio naujojo etapo praktika dar tik formuojama ir mums belieka tikėtis, kad pasiūlyti pakeitimai, ypatingai tie, kurie palieka vietos interpretacijoms, bus taikomi remiantis protingumo ir proporcingumo principais“, teigia Artūras Kojala, COBALT Lietuvos biuro partneris Nekilnojamojo turto ir infrastruktūros praktikos grupėje.

Artūras Kojala, COBALT Lietuvos biuro partneris Nekilnojamojo turto ir infrastruktūros praktikos grupėje.

INREAL – tai ženklas idėjos, duodančios pradžią unikaliems projektams, pagrindą – profesionalioms paslaugoms ir pridėtinę vertę – verslams, klientams ir partneriams. INREAL pozicionuoja kūrybiškumą kaip esminę vertybę dinamiškame verslo pasaulyje. INREAL grupė, kurią sudaro: UAB „Inreal“, UAB „Inreal GEO“ bei UAB „Inreal valdymas“ su jos valdomomis įmonėmis plėtoja nekilnojamojo turto (NT) projektus bei teikia bene plačiausią Lietuvoje NT paslaugų spektrą 12-oje šalies miestų. Per 30 veiklos metų įgyvendinta virš 70 įvairios paskirties nekilnojamojo turto projektų, kurie pelnė pripažinimą ir apdovanojimus ne tik Lietuvos, bet ir tarptautiniuose konkursuose. INREAL grupės įmonės priklauso AB „Invalda privatus kapitalas“.

SEB yra pirmaujanti Šiaurės šalių finansinių paslaugų grupė. Esame įsitikinę, kad versliai mąstantys žmonės ir inovatyvios įmonės yra itin svarbūs kuriant geresnį pasaulį. Esame tam, kad ir gerais, ir blogais laikais jiems padėtume įgyvendinti jų siekius ir prisidėtume prie jų sėkmės. Švedijoje ir Baltijos šalyse SEB konsultuoja klientus finansų klausimais ir teikia jiems universalias finansines paslaugas. SEB grupei priklausančių bankų Danijoje, Suomijoje, Norvegijoje ir Vokietijoje pagrindinės veiklos sritys yra verslo ir investicinės bankininkystės paslaugos verslo klientams ir institucijoms. SEB padaliniai veikia 20 pasaulio šalių. SEB grupėje dirba apie 15 tūkst. darbuotojų.

COBALT yra viena didžiausių advokatų kontorų Baltijos šalyse. Daugiau kaip 200 teisininkų teikia kompleksines paslaugas vietos, regiono ir tarptautinėms korporacijoms, fondams, kredito įstaigoms bei įmonėms, taip pat privatiems asmenims visose verslo teisės srityse. Septynis kartus kontora laimėjo „Geriausios advokatų kontoros Baltijos šalyse“ titulą. Prestižiniai advokatų kontorų žinynai „Chambers Global“, „Chambers Europe“, „Legal 500“, „IFLR 1000“ ir kiti kasmet COBALT įtraukia į geriausių regiono advokatų kontorų sąrašą.

CITYNOW yra įrankis, skirtas sekti naujus NT projektus. Planuojami ir statomi projektai atvaizduoti interaktyviame žemėlapyje kartu su svarbiausia projektų informacija. Šiuo metu sukaupta virš 2500 gyvenamųjų projektų duomenų bazė projektams Lietuvos, Latvijos, Estijos ir Lenkijos didžiuosiuose miestuose.

Daugiau informacijos: Rūta Merčaitienė, INREAL GRUPĖS Marketingo ir komunikacijos vadovė, +370 611 29779 ruta.mercaitiene@inreal.lt